Es gibt keinen einheitlichen Prozentsatz für jeden Verkauf
Beim Immobilienverkauf in Mexiko gilt nicht automatisch ein fester Satz auf den Verkaufspreis. Das Ergebnis hängt von Immobilienart und Nutzung, Verkäufer, Zeit seit Erwerb und Belegen für Anschaffung, Verbesserungen und verbundene Kosten ab.
Ein Geschäft kann Einkommensteuer auf den Gewinn, gegebenenfalls Mehrwertsteuer und örtliche Abgaben auslösen. Wertgutachten, Bescheinigungen, Fachhonorare und Notarkosten sind nicht immer Steuern, mindern aber den Nettoerlös. Dieser Leitfaden dient allgemein der Information und ersetzt weder die Notarberechnung noch eine fallbezogene Steuerberatung.
Einkommensteuer: Der wichtigste Steuerpunkt für Verkäufer
Bei Privatpersonen beginnt die mexikanische Einkommensteuer meist mit dem steuerpflichtigen Gewinn statt dem gesamten Verkaufspreis. Zwei zum gleichen Preis verkaufte Immobilien können unterschiedliche Ergebnisse liefern, abhängig von belegten Anschaffungskosten, Haltedauer, anerkannten Erweiterungen, Notarkosten, Wertgutachten und Provisionen.
- Urkunde oder Dokument zu Anschaffungskosten und Erwerbsdatum.
- Rechnungen für anerkannte Bauleistungen, Erweiterungen und Verbesserungen.
- Belege zu Gutachten, Notarkosten und Maklerprovisionen.
- Beim Erwerb oder Verkauf bezahlte Steuern und Abgaben.
- Miteigentümerdaten und Eigentumsanteile.
Eigenheim-Befreiung und wichtige Nachweise
Mexikanisches Recht sieht eine Befreiung für den Hauptwohnsitz vor, sofern Nutzungs-, Betrags-, Beurkundungs- und Fristvoraussetzungen erfüllt sind. Die Grenze wird in UDI ausgedrückt, deren Wert sich ändert. Verwenden Sie deshalb den Wert zum maßgeblichen Datum statt eines dauerhaften Peso-Betrags.
Ein Haus zu besitzen genügt allein nicht. Der Notar prüft Adressnachweise, frühere Befreiungen und Geschäftsbedingungen. Übersteigt der Preis die Grenze oder erfüllen Nachweise nicht alle Voraussetzungen, kann ein Teil des Gewinns steuerpflichtig bleiben.
| Posten | Wann er gelten kann | Allgemeine Grundlage | Wichtige Nachweise |
|---|---|---|---|
| Einkommensteuer beim Verkauf | Bei steuerpflichtigem Gewinn ohne vollständige Befreiung | Gesetzlich steuerpflichtiger Gewinn | Erwerbsurkunde und Abzugsbelege |
| Befreiung für den Hauptwohnsitz | Bei erfüllten Betrags-, Nutzungs-, Form- und Fristvoraussetzungen | Bis zur gesetzlichen UDI-Grenze | Adressnachweise und notarielle Erklärung |
| Mehrwertsteuer | Bei Gebäuden oder Nutzungen ohne Befreiung | Wert des steuerpflichtigen Anteils | Urkunde, Wertgutachten und Nutzungsnachweis |
| Staatliche oder örtliche Abgabe | Falls die zuständige Gebietskörperschaft sie erhebt | Geltendes Landes- oder Ortsrecht | Berechnung durch Notar oder Behörde |
| Kaufnebenkosten | Während Vorbereitung und Beurkundung | Bescheinigungen, Wertgutachten und beauftragte Leistungen | Aufgeschlüsselte Notarkostenschätzung |
Mehrwertsteuer, Grundstücke und Nichtwohnnutzung
Das mexikanische Mehrwertsteuerrecht behandelt Grundstücke, Wohngebäude und Nichtwohngebäude unterschiedlich. Haus, Geschäft, Lagerhalle, gemischt genutzte Immobilie und Beherbergungsgebäude dürfen nicht als gleichartiger Verkauf betrachtet werden. Ist nur ein Teil Wohnraum, kann eine Trennung von Werten und Nachweisen nötig sein.
Der Verkäufer sollte auch örtliche übertragungsbezogene Abgaben des Bundesstaats prüfen. Notar und Steuerberater müssen Immobilie, belegte Nutzung, Verkäuferprofil und am Abschlusstag geltende Regeln beurteilen.
Aufgabe des Notars und Vorbereitung des Verkäufers
Beim Verkauf durch öffentliche Urkunde prüft der Notar die Akte und führt die erforderlichen Berechnungen und Abführungen aus. Der Verkäufer sollte eine Vorabschätzung anfordern, zulässige Belege bestätigen und Steuern, Honorare, Bescheinigungen, offene Salden und erwarteten Nettoerlös trennen.
Miteigentum, eheliches Vermögen, Erbschaft, ausländische Steueransässigkeit oder Bau nach Grundstückserwerb brauchen besondere Prüfung. Eigentümer können eine Steuerberatung bei Fintax buchen, um Belege vor Festlegung von Preis und Abschlusstermin zu ordnen.
Checkliste vor Annahme eines Angebots
- Urkunde, Erwerbsdatum und sämtliche Eigentumsanteile finden.
- Rechnungen für Erweiterungen, Verbesserungen, Gutachten und Provisionen sammeln.
- Grundsteuer, Versorgung, Belastungen und offene Gebühren prüfen.
- Bei beantragter Befreiung Hauptwohnsitznachweise vorbereiten.
- Nettoerlös vor Unterzeichnung eines Kaufvorvertrags schätzen lassen.
- Steuern von Notar- und Fachhonoraren trennen.
- Bei ungewöhnlicher Nutzung, Eigentumslage oder Steueransässigkeit Fachberatung suchen.
Geben Sie dem Notar eine Akte belegter Kosten
Sammeln Sie Erwerbsurkunde, Steuerrechnungen, Gutachten, Verbesserungsrechnungen, Notarkosten und Miteigentümerdaten. Erfassen Sie Daten, Beträge und Inhaber vor der Schätzung. Der Verkaufspreis allein bestimmt das Ergebnis nicht. Vorhandene Belege können verändern, welche Posten die geltende Berechnung anerkennt.
Verlangen Sie eine vorläufige Berechnung mit sichtbaren Annahmen und fragen Sie nach fehlenden Nachweisen für Befreiung, angepasste Kostenbasis oder Abzüge. Versprechen Sie keinen Nettoerlös und verteilen Sie Geld nicht vor endgültiger Abrechnung. Regeln ändern sich und jeder Kauf hat eigene Umstände. Daher muss der Notar oder ein befugter Steuerexperte den Fall prüfen.