No existe un porcentaje único para todas las ventas
Vender un inmueble no significa aplicar automáticamente una tasa fija sobre el precio. El resultado depende del tipo y uso de la propiedad, de quién vende, del tiempo transcurrido desde la adquisición y de los comprobantes disponibles para sostener el costo, las mejoras y los gastos relacionados.
En una operación pueden intervenir ISR sobre la ganancia, IVA cuando no aplica una exención y contribuciones locales. Avalúos, certificados, honorarios y gastos notariales no son siempre impuestos, pero sí reducen el monto neto. Esta guía es informativa y no sustituye un cálculo de la notaría ni asesoría fiscal para el caso concreto.
ISR: el impuesto principal que revisa el vendedor
Para una persona física, el ISR suele partir de la ganancia fiscal y no de todo el precio de venta. Dos propiedades vendidas por la misma cantidad pueden producir resultados distintos por su costo comprobado, antigüedad, ampliaciones documentadas, gastos notariales, avalúos y comisiones.
- Escritura o documento que acredite costo y fecha de adquisición.
- Facturas de construcciones, ampliaciones y mejoras elegibles.
- Comprobantes de avalúos, notaría y comisiones inmobiliarias.
- Impuestos y derechos pagados en adquisición o enajenación.
- Datos de copropietarios y porcentajes de participación.
Exención por casa habitación y documentos clave
La legislación contempla una exención para la casa habitación cuando se cumplen requisitos de uso, monto, formalización y periodicidad. El límite se expresa en UDIS, cuyo valor cambia; por eso debe calcularse para la fecha correspondiente y no publicarse como equivalencia permanente en pesos.
Tener una vivienda no basta por sí solo. El fedatario revisa pruebas de domicilio, historial de exenciones y condiciones de la operación. Si el precio supera el límite o la evidencia no cubre todos los requisitos, puede existir una parte gravable.
| Concepto | Cuándo puede aparecer | Base general | Documento clave |
|---|---|---|---|
| ISR por enajenación | Cuando existe ganancia gravable y no aplica exención total | Ganancia fiscal conforme al procedimiento legal | Escritura de adquisición y comprobantes deducibles |
| Exención de casa habitación | Si se cumplen monto, uso, formalización y periodicidad | Hasta el límite legal expresado en UDIS | Pruebas de domicilio y manifestación ante fedatario |
| IVA | En construcciones o usos que no estén exentos | Valor de la parte gravada según el caso | Escritura, avalúo y evidencia del uso |
| Contribución local | Si la entidad contempla un impuesto aplicable | Legislación estatal o local vigente | Cálculo del fedatario o autoridad |
| Gastos de cierre | En la formalización y preparación de la venta | Certificados, avalúos y servicios contratados | Cotización notarial desglosada |
IVA, terreno y usos distintos a vivienda
La Ley del IVA contempla tratamientos distintos para el suelo, la casa habitación y las construcciones destinadas a otros usos. Por eso una casa, un local, una nave, un inmueble mixto o una propiedad utilizada para hospedaje no deben analizarse como si fueran la misma operación. Cuando solo una parte tiene uso habitacional, el tratamiento puede requerir separar valores y evidencia.
También conviene confirmar si la entidad contempla contribuciones locales relacionadas con la enajenación. El fedatario y el asesor fiscal deben revisar el inmueble, el uso comprobable, la calidad del vendedor y la legislación vigente en la fecha de firma.
Qué hace la notaría y qué debe preparar el propietario
En una venta formalizada mediante escritura, la notaría revisa el expediente y realiza los cálculos y enteros que le correspondan conforme a la operación. El propietario debe pedir una corrida preliminar, confirmar qué documentos serán aceptados y separar con claridad impuestos, honorarios, certificados, adeudos y el monto neto por recibir.
Copropiedad, sociedad conyugal, herencia, residencia fiscal extranjera o una construcción realizada en fecha distinta a la compra del terreno merecen revisión específica. Para ordenar el caso con documentos puede agendarse una asesoría fiscal con Fintax antes de comprometer precio y fecha de cierre.
Checklist antes de aceptar una oferta
- Localiza la escritura, fecha de adquisición y porcentajes de cada propietario.
- Reúne facturas de ampliaciones, mejoras, avalúos y comisiones.
- Verifica predial, agua, gravámenes y cuotas pendientes.
- Prepara pruebas de casa habitación si solicitarás la exención.
- Pide una estimación del neto por recibir antes de firmar una promesa.
- Distingue impuestos de gastos notariales y servicios profesionales.
- Solicita revisión especializada si el uso, la propiedad o la residencia fiscal no son ordinarios.
Fuentes oficiales para verificar
- SAT: régimen de enajenación de bienes — Referencia oficial sobre ingresos por venta de bienes y obligaciones generales del contribuyente.
- Fintax: asesoría contable y fiscal — Servicio para revisar una situación fiscal concreta con documentación y acompañamiento profesional.
- FOVISSSTE: la escrituración de la vivienda — Resume el papel de la escritura, la notaría y la inscripción registral.
