Non esiste una percentuale unica per tutte le vendite
Vendere immobili in Messico non significa applicare automaticamente un'aliquota fissa al prezzo di vendita. Il risultato dipende da tipologia e uso dell'immobile, venditore, tempo dall'acquisto e documenti disponibili per dimostrare costo, migliorie e spese correlate.
L'operazione può comportare imposta sul reddito della plusvalenza, IVA quando non si applica un'esenzione e tributi locali. Perizie, certificati, servizi professionali e spese notarili non sono sempre imposte, ma riducono il ricavo netto. Questa guida offre informazioni generali e non sostituisce il calcolo notarile o una consulenza fiscale sulla singola operazione.
Imposta sul reddito: la principale voce fiscale del venditore
Per una persona fisica, l'imposta messicana sul reddito parte generalmente dalla plusvalenza imponibile anziché dall'intero prezzo. Due immobili venduti allo stesso importo possono produrre risultati diversi per costo di acquisto documentato, periodo di possesso, ampliamenti ammessi, spese notarili, perizie e commissioni.
- Rogito o documento che stabilisce costo e data di acquisto.
- Fatture di costruzioni, ampliamenti e migliorie ammissibili.
- Documenti di perizie, spese notarili e commissioni immobiliari.
- Imposte e diritti pagati in relazione all'acquisto o alla vendita.
- Dati dei comproprietari e percentuali di proprietà.
Esenzione per l'abitazione principale e prove necessarie
La legge messicana prevede un'esenzione per l'abitazione principale quando sono soddisfatti requisiti di utilizzo, importo, formalizzazione e tempistiche. La soglia è espressa in UDI, il cui valore cambia: va usata la conversione alla data pertinente, non un importo permanente in pesos.
Possedere una casa non basta da solo. Il notaio verifica prove dell'indirizzo, esenzioni precedenti e condizioni dell'operazione. Se il prezzo supera la soglia o le prove non soddisfano ogni requisito, parte della plusvalenza può restare imponibile.
| Elemento | Quando può applicarsi | Base generale | Prove principali |
|---|---|---|---|
| Imposta sul reddito della vendita | Quando esiste una plusvalenza imponibile senza esenzione completa | Plusvalenza imponibile prevista dalla legge | Rogito di acquisto e documenti delle deduzioni |
| Esenzione per l'abitazione principale | Se si soddisfano requisiti di importo, utilizzo, forma e tempistiche | Fino al limite legale espresso in UDI | Prove dell'indirizzo e dichiarazione notarile |
| IVA | Per edifici o utilizzi non esenti | Valore della parte imponibile | Rogito, perizia e prove dell'utilizzo |
| Tributo statale o locale | Quando la giurisdizione lo impone | Normativa statale o locale vigente | Calcolo del notaio o dell'autorità |
| Spese di acquisto | Durante preparazione e formalizzazione | Certificati, perizie e servizi contrattati | Preventivo notarile dettagliato |
IVA, terreni e uso non residenziale
La normativa messicana sull'IVA tratta diversamente terreni, edifici residenziali e costruzioni non residenziali. Casa, negozio, magazzino, immobile misto o edificio destinato all'ospitalità non devono essere analizzati come la stessa operazione. Se solo una parte è residenziale, può essere necessario separare valori e prove.
Il venditore deve confermare anche se lo Stato impone un tributo locale collegato al trasferimento. Notaio e consulente fiscale devono verificare immobile, uso documentato, profilo del venditore e norme vigenti alla data del rogito.
Ruolo del notaio e preparazione del venditore
Per una vendita conclusa con atto pubblico, il notaio esamina il fascicolo ed esegue calcoli e versamenti richiesti dall'operazione. Il venditore deve chiedere una stima preliminare, confermare le prove accettabili e distinguere imposte, compensi, certificati, arretrati e ricavo netto previsto.
Comproprietà, regime patrimoniale matrimoniale, eredità, residenza fiscale estera o costruzione successiva all'acquisto del terreno meritano una verifica specifica. Il proprietario può prenotare una consulenza fiscale con Fintax per organizzare i documenti prima di impegnarsi su prezzo e data del rogito.
Lista prima di accettare un'offerta
- Individua rogito, data di acquisto e tutte le quote di proprietà.
- Raccogli fatture di ampliamenti, migliorie, perizie e commissioni.
- Verifica imposta immobiliare, utenze, gravami e quote arretrate.
- Prepara le prove dell'abitazione principale se richiedi l'esenzione.
- Richiedi una stima del netto prima di firmare un preliminare.
- Distingui imposte e costi notarili e professionali.
- Richiedi una verifica specialistica se uso, proprietà o residenza fiscale sono particolari.
Fornisci al notaio un fascicolo dei costi documentati
Raccogli rogito di acquisto, fatture fiscali, perizie, fatture delle migliorie, spese notarili e dati dei comproprietari. Identifica date, importi e intestatari prima di richiedere una stima. Il prezzo di vendita da solo non determina il risultato; la documentazione può cambiare le voci riconosciute dal calcolo applicabile.
Richiedi un calcolo preliminare con ipotesi visibili e chiedi cosa manca per confermare esenzione, costo fiscalmente aggiornato o deduzioni. Non promettere ricavi netti né distribuire fondi prima del conteggio finale. Le regole cambiano e ogni operazione ha fatti propri: il notaio o un professionista fiscale autorizzato devono esaminare il caso.