Não existe um percentual único para toda venda
Vender um imóvel no México não significa aplicar automaticamente uma taxa fixa ao preço. O resultado depende do tipo e uso do imóvel, do vendedor, do tempo desde a aquisição e dos documentos que comprovam custo, melhorias e despesas relacionadas.
Uma transação pode envolver imposto de renda sobre o ganho, IVA quando não houver isenção e contribuições locais. Avaliações, certidões, serviços profissionais e custos notariais nem sempre são impostos, mas reduzem o valor líquido recebido. Este guia traz informações gerais e não substitui o cálculo do notário nem a orientação tributária específica da transação.
Imposto de renda: a principal questão tributária do vendedor
Para uma pessoa física, o imposto de renda mexicano geralmente parte do ganho tributável, e não de todo o preço de venda. Dois imóveis vendidos pelo mesmo valor podem produzir resultados diferentes devido ao custo documentado de aquisição, período de propriedade, ampliações qualificadas, despesas notariais, avaliações e comissões.
- Escritura ou documento que comprove custo e data da aquisição.
- Notas fiscais de construções, ampliações e melhorias qualificadas.
- Registros de avaliação, despesas notariais e comissões imobiliárias.
- Impostos e direitos pagos na aquisição ou venda.
- Dados dos coproprietários e percentuais de propriedade.
Isenção da residência principal e comprovação essencial
A legislação mexicana prevê isenção para residência principal quando os requisitos de uso, valor, formalização e prazo são atendidos. O limite é expresso em UDIs, cujo valor muda, por isso deve ser usada a conversão da data pertinente, em vez de um valor permanente em pesos.
Ser proprietário de uma casa não basta. O notário analisa comprovantes de endereço, isenções anteriores e condições da transação. Quando o preço supera o limite ou os comprovantes não atendem a todos os requisitos, parte do ganho pode continuar tributável.
| Item | Quando pode se aplicar | Base geral | Comprovação essencial |
|---|---|---|---|
| Imposto de renda sobre a venda | Quando há ganho tributável sem isenção integral | Ganho tributável definido em lei | Escritura de aquisição e registros de deduções |
| Isenção da residência principal | Se forem atendidos os critérios de valor, uso, formalidade e prazo | Até o limite legal expresso em UDI | Comprovantes de endereço e declaração notarial |
| IVA | Para edificações ou usos sem isenção | Valor da parcela tributável | Escritura, avaliação e comprovação de uso |
| Contribuição estadual ou local | Quando a jurisdição a exigir | Legislação estadual ou local vigente | Cálculo do notário ou da autoridade |
| Custos de formalização | Durante preparação e formalização | Certidões, avaliações e serviços contratados | Estimativa notarial detalhada |
IVA, terrenos e uso não residencial
A lei mexicana do IVA trata terrenos, edificações residenciais e construções não residenciais de formas diferentes. Casa, loja, galpão, imóvel misto ou edifício usado para hospedagem não devem ser analisados como a mesma transação. Quando apenas parte do imóvel é residencial, pode ser necessário separar valores e comprovantes.
O vendedor também deve confirmar se o estado cobra uma contribuição local relacionada à transferência. O notário e o consultor tributário precisam analisar imóvel, uso documentado, perfil do vendedor e regras vigentes na data da formalização.
O papel do notário e a preparação do vendedor
Na venda por escritura pública, o notário analisa a documentação e faz os cálculos e recolhimentos exigidos para aquela transação. O vendedor deve pedir uma estimativa preliminar, confirmar comprovantes aceitos e separar impostos, honorários, certidões, débitos e valor líquido esperado.
Copropriedade, regime de bens do casamento, herança, residência fiscal no exterior ou construção feita após a compra do terreno merecem análise específica. O proprietário pode agendar uma consulta tributária com a Fintax para organizar os documentos antes de assumir preço e data de formalização.
Lista antes de aceitar uma oferta
- Localize escritura, data de aquisição e todos os percentuais de propriedade.
- Reúna notas de ampliações, melhorias, avaliações e comissões.
- Confira imposto predial, serviços, ônus e taxas pendentes.
- Prepare comprovantes de residência principal se solicitar a isenção.
- Peça uma estimativa do valor líquido antes de assinar promessa de compra.
- Separe impostos de custos notariais e serviços profissionais.
- Busque análise especializada se uso, propriedade ou residência fiscal forem incomuns.
Entregue ao notário uma documentação de custos comprovados
Reúna escritura de aquisição, notas fiscais, avaliações, comprovantes de melhorias, despesas notariais e dados dos coproprietários. Identifique datas, valores e titulares antes de pedir uma estimativa. O preço de venda sozinho não determina o resultado; os documentos disponíveis podem mudar quais itens o cálculo aplicável reconhece.
Solicite um cálculo preliminar com premissas visíveis e pergunte o que falta para confirmar isenção, custo de aquisição ajustado ou deduções. Não prometa valores líquidos nem distribua recursos antes do acerto final. As regras mudam e cada transação tem fatos próprios, por isso um notário ou profissional tributário autorizado deve analisar o caso.